【本報訊】新地（016）元朗Grand Yoho以平均每日2,000票的速度直衝1997年後新盤收票王，以規模計，年內有機會刷新紀錄的新盤，預期只有荃灣西及將軍澳數個大型新盤，當中以長實（1113）荃灣西灣畔第1期最有機會。
一手例生效至今逾3年，共有6個新盤收票過萬，當中長實佔4個，足證發展商炒熱樓盤銷情的技巧，不過，每個樓盤均被指水票情況嚴重。
長實今年首8個月本港賣樓不足50億元，主要來自元朗世宙及紅磡維港．星岸貨尾銷售，全新盤僅推出元朗娉廷。要收復失地，長實年內有機會推售荃灣西站5區灣畔項目第1期，上月已獲批預售樓花同意書，涉970伙，預計2018年中落成。惟同區尚有新世界（017）聯同內房萬科（2202）發展的柏傲灣及華懋5區城畔發展進度相若，各提供983伙及942伙。
至於另一個備受市場關注的西鐵沿線項目，由新地發展的南昌站1A期早前已入紙申請預售樓花同意書，涉及1,014伙，另同系北角海璇和長實北角油街項目亦正申請售樓書中，也是港島區新焦點。
012）北角尚譽，全幢共有128伙，98%為開放式設計，實用面積163方呎起，最大亦只有288方呎，可見劏房單位成行成市。
仲量聯行今天發表的8月《香港住宅銷售市場》研究報告指出，由今年至2019年間，實用面積小於431方呎的A類住宅，每年落成量將達5,000個，較過去十年每年平均1,700個高出1.94倍。
報告顯示，過去十年A類住宅及B類住宅（實用面積由431至753方呎）的落成量比例平均為20:80。但近年發展商傾向興建細單位，務求把單位的售價訂於較多買家可負擔的水平，以及符合部分地契設有的限量或限呎條款，因此，今年至2019年期間，將有合共約2萬伙此類住宅落成，A類住宅及B類住宅的落成量比例將變成35:65。
未來以發展A類單位為主的新盤包括新地（016）深水埗南昌站上蓋項目、建灝地產發展的啟德沐寧街1號項目，以及由新世界（017）和萬科合作發展的荃灣柏傲灣。
仲量聯行香港資本市場部區域董事莫凱傑表示，政府收緊按揭下，只有400萬元以下的的物業才可有高達九成的按揭成數，發展商遂傾向興建以細單位為主的新盤，務求買家所需承擔的首期最少，從而增加項目的吸引力及銷售速度。然而，我們要警惕該類細單位的買家大多負擔能力一般，並倚賴發展商提供的按揭計劃及財務安排，一旦加息，對他們會有最大的影響。政府宜放寬按揭限制，這將有助釋放二手市場的換樓需求，否則樓市購買力將繼續集中在一手物業。
項目於上周五截標，共收到14份標書，較上次即今年年初流標時多4份。當中長實（1113）、新地、恒地、信置（083）、建灝地產、佳明（1271）、富豪（078）、遠展（035）等財團有再度入標，但最後統統落第。估計項目總投資額超過30億元，料以中小型單位為主。
美聯測量師行董事林子彬認為，地皮是次再招標以近10億元成交，反映樓市氣氛在近期持續轉好，發展商增加土儲而投地的意欲增加。不過，地皮發展具不少限制，例如有架空鐵路及地下排污管道等因素需發展商處理。
路勁基建業務近年來專注於內地投資、發展、經營和管理收費公路及房地產項目，鮮有在香港地產市場出擊，但對九龍塘豪宅情有獨鍾。
其中2012年於10月份以4.3億元購入恒地主席李兆基家族或相關人士持有的喇沙利道25號全幢，現命名為喇沙滙，合共提供4座洋房，惟此項目為主席單偉豹私人持有。另同區喇沙利道32至38號洋房項目皇廷滙，賣方為天滙地產有限公司，公司董事亦是單偉豹相關人士。
事實上，近年來細單位成行成市，仲量聯行昨發表的8月《香港住宅銷售市場》研究報告指出，由今年至2019年間，實用面積小於431方呎的A類住宅，每年落成量將達5,000個，較過去10年每年平均1,700個高出1.94倍。
報告顯示，近年發展商傾向興建細單位，務求把單位的售價定於較多買家可負擔的水平，以及符合部份地契設有的限量或限呎條款，因此今年至2019年期間，將有合共約2萬伙此類住宅落成，A類住宅及B類住宅的落成量比例為35:65。
未來以發展A類單位為主的新盤包括新地深水埗南昌站上蓋項目、建灝地產發展的啟德沐寧街1號項目，及由新世界（017）和萬科合作發展的荃灣柏傲灣。
Source: apple daily
柏傲灣 落成期提前至2018年8月
新世界(00017)等合作發展的荃灣西站項目柏傲灣，設有2座共983伙，單位間隔多元化，間隔由開放式至4房不等，主打1房至3房單位，根據地政總署資料顯示，該盤預計落成日期由原先2019年提前至2018年8月31日。
Ss on.cc
6新盤上月申請預售 渉3892伙
地政總署資料顯示，4月合共有6個新盤申請預售樓花同意書，共涉及3892伙。
其中，最大型項目為新地(00016)西鐵南昌站項目，提供1014伙；同系的馬鞍山白石項目提供421伙。
另外，新世界(00017)等荃灣西站6區柏傲灣，提供983伙。華懋將軍澳南海翩滙，提供857伙。
4月有3個住宅項目獲批預售樓花同意書，涉及967伙，包括國際集團西貢尚林的6伙、百利保(00617)及富豪酒店(00078)深水埗尚都的157伙，以及會德豐地產將軍澳SAVANNAH的804伙。
Source: 信報
新世界及萬科於荃灣西住宅項目柏傲灣
近數月，發展商蜂擁申請遠期樓花是有其原因的，自2013年年中起，政府修改預售樓花期，由20個月延長至30個月，務求增加供應，以收「遠水救近火」之效。發展商為求提早收錢，減少利息等支出，以達至貨如輪轉的生意之道，自然亦肯快快申請售樓，加快新盤推出市場的時間，亦令市場有更多供應。
發展商盡早推盤冀貨如輪轉
以今年4月份新申請預售樓花項目中，新世界及萬科於荃灣西住宅項目柏傲灣，樓花期近38個月，比政府規定最早可賣樓的30個月樓花期早了8個月申請，而新地於沙田馬鞍山白石住宅項目樓花期亦達34個月，惟樓花審批需時，往往歷時數月，但已反映發展商想盡早取得推盤主動權，達至貨如輪轉。
此外，今年推售的樓花項目大部分獲批預售後便隨即推售，當中有6個樓盤首次發售日期與獲批樓花日期差距為不足1個月，有3個樓盤更不足20日，較去年下半年的40多日為短，反映大部分發展商在項目獲批預售後的短期內便推盤。發展商又以低價促銷及推出五花八門的優惠，足見其對樓市前景有保留，去貨心切。
不過，發展商提早售賣遠期樓花，可鎖定利潤之餘，更可減少樓價日後大跌之風險，但買家卻要承受未來樓價波動的風險。
買家須留意買遠期樓花風險
由於遠期樓花等如期貨，年期越長代表風險越高，不明朗因素自然更多，加上2年多後，大型新盤及居屋等陸續落成入伙，新供應增多，買家在購買特長樓花時應注意風險。倘若未來樓價大幅回落，息口上升，銀行亦有可能收緊按揭，資金不充裕的買家難以負擔，有機會無奈撻定離場。同時，根據法例，樓花在入伙之前不得進行「摩貨」，若樓價下跌不止，其間要止蝕套現亦不得要領。
Source : 香港文匯報訊
荃灣西站住宅項目，已正式命名為柏傲灣
項目與萬科置業(香港)合作發展
設有2座共983伙,單位間隔多元化
提供開放式至四房戶 (主打一房至三房戶)
市場估計，最快下半年開售。
該項目預計落成日期為2019年6月。
Source: on.cc/ vankehk.com
地鐵荃灣西站TW5市郊發展，香港
一，住宅和商業發展約83000平方米，總建築面積
該項目是一個住宅及商業發展位於港鐵荃灣西站TW5市郊。它擁有13350平方米的場地面積。和82824平方米的樓面面積。
我們的BIM團隊提供覆蓋了從拆遷到竣工所有學科的建築設計協調（BDC ）服務。拆遷序列研究和動畫展示也包括在內。 BIM從單位組合開始研究在新的發展。
MTRC TSUEN WAN WEST STATION TW5 CITYSIDE DEVELOPMENT, HONG KONG
A residential and commercial development with a total GFA of approximately 83,000 sq.m.
Bullet BIM Building Design Coordination Services
The Project is a residential and commercial development located at MTR Tsuen Wan West Station TW5 Cityside. It has a Site Area of 13,350 sqm. and GFA of 82,824 sqm.
Our BIM Team provides Building Design Coordination (BDC) service covering all disciplines from demolition to construction completion. Demolition sequence study and animation to present are included. BIM starts from Flat Mix Study for the new development.
Source: wsp-pb.com
長實96億高價 奪荃灣灣畔地
高比鄰4成 售價料達9千元呎
長實（00001）以96.3億元奪荃灣西站五區灣畔「限呎地」，每呎約4,300元，較年初批出的城畔地高近4成，並超出市場估值上限，預計投資額逾200億元，料日後開售呎價9,000元，入場費600萬元。
長實執行董事吳佳慶表示，集團以96.31億元投得荃灣西站五區灣畔地皮，每平方呎樓面地價約4,300元，建築費則約2,000多元，加上利息等，預計物業每平方呎成本約7,000元。長實副主席李澤鉅對投得地皮感到高興，認為價格合理，料項目總投資額約200億元，將發展為高級住宅。
投資逾200億 可戶戶向海
他透露，根據設計圖則，項目可做到戶戶向海。他並強調集團在港有很多業務，不會撤資；同時會因應回報率，在本港及海外繼續物色發展項目，對每個項目均抱持平態度。他續指，長實只要有項目落成就會推出，以達致貨如輪轉。
年初因標價未到價的流標收場的荃灣西站五區灣畔，是次捲土重來，標價被業界看淡，估值僅73.8億至89.4億元，樓面呎價約3,300至4,000元，但現時的成交呎價卻比預期高出近10%至30%，比城畔用地樓面呎價3,124元高出37.9%，打破業界看淡後市的猜測。
若按發展商的總投資額計算，再連同10%「發水」因素，該項目每平方呎投資成本約7,500元，計及兩成利潤後，開售呎價料達9,000元，貼近區內現時樓齡較新的樓盤，如萬景峯及御凱最近3個月逾8,000至1萬元的成交呎價。
高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚指出，由於中標財團將來亦須將項目所得的5%純利分給政府，故將來的開售呎價可能過1萬元，才能確保有20%利潤，反映發展商出價相對進取。
華懋研獨資 攻荃西六區地
至於去年投得比鄰城畔用地的華懋，未能再下一城，集團售樓部經理吳崇武坦言感到失望，認為長實今次的出價非常進取，但相信今次成交價對區內的樓市能起正面作用，對集團早前獨資投得的城畔用地發展亦有幫助，將來會研究獨資競投尚餘的荃灣西站六區用地。
荃灣西站五區灣畔項目可建9幢住宅物業，約2,384伙，總可建樓面面積達223.5萬平方呎，其中1,235伙實用面積小於538平方呎，以呎價9,000元計算及75%實用率計算，最細的單位建築面積約717平方呎，入場費超過600萬元，相信不是供市民上車的選擇。
撰文:古廣榮、馮凱婷
Source: online
荃灣西盤命名柏傲灣 料成新地標
繼西鐵柯士甸站THE AUSTIN及GRAND AUSTIN後，新世界發展(00017)旗下西鐵荃灣西站住宅項目，正式命名為柏傲灣(THE PAVILIA BAY)。柏傲灣由新世界及萬科置業(香港)合作發展，設有2座共983伙，單位間隔多元化，提供開放式至4房單位，主打1房至3房單位，料將吸引長線投資者及分支家庭。
Source: on.cc
荃灣西站 百科
（英語：Tsuen Wan West Station）是港鐵[2]西鐵綫[3]車站，位於荃灣海旁，於2003年12月20日啟用。荃灣西站是西鐵綫在新界唯一地底車站，在九龍南綫通車前更是唯一地底車站，也是九廣鐵路公司首個地底車站。此站亦是全港最近海岸線及碼頭的港鐵車站，上岸步行只需1分鐘，港鐵站上蓋亦正興建商場及住宅。
TW5及6項目位於荃灣西站上蓋，可興建13幢樓高40層住宅。有關物業發展項目自2008年起被地區人士批評會形成屏風樓效應。發展局局長林鄭月娥書面回應表示該項目的代理人港鐵已委託獨立顧問公司評估，結果顯示，在空氣流通及景觀通透度方面均有改善；在善用土地滿足房屋需求和把項目盡早發展的大前提下，已無空間作進一步的修訂。[11]
不過荃灣區議會曾經「先行先試」，於2011年自資委託香港科技大學，為整個荃灣區將來樓宇開展停止風洞測試研討。經過數據證明，發現荃灣西站上蓋物業發展項目將會令荃灣空氣品質更為惡化，並嚴重影響荃灣社區的景觀。[12]但政府最終沒有理會區議會以至地區人士反對聲音，如期讓項目的代理人港鐵為物業發展項目進行招標工作。
五區「城畔」 編輯
前身為荃灣運輸綜合大樓，由華懋及港鐵發展，將興建5座物業，包括A至E座，圍繞圓形內園而建，提供約942伙，當中約588伙實用面積少於538呎，佔約62.4%，每呎樓面地價約$3,124。另外，項目基座將重置約100個公眾車位，同時提供24小時有蓋行人通道連接荃灣西站及公共運輸交滙處。[1]
區「灣畔」 編輯
主條目：荃灣西站五區灣畔發展項目
TW5荃灣西「灣畔」可建樓面面積達233萬多平方呎，商場佔地46萬多方呎，會所佔地12萬平方呎，以及17萬平方呎、4層高的巨型停車場，約提供1200個車位。預計共可建2,384伙單位，港鐵規定五成一限建細單位，當中約1,230個為限呎單位，實用面積不多於約538方呎。項目曾於2012年初流標，於2012年7月再重新截標，並於8月8日截標。港鐵邀請地產商遞交發展意向，共收到14份意向書，入意向發展商包括恆地、會德豐、新世界發展及南豐等。截標後合共收到六份標書，分別來自長實、恒基地產、信置及南豐等。
年8月10日，長實附屬公司「諾達投資」以96.31億元的一筆過預繳付款出價成功投得荃灣西站五區灣畔項目，每方呎樓面地價約4,309元，料項目發展成本約每方呎7000餘元。[13]
六區 編輯
主條目：柏傲灣
荃灣西站六區於2000年獲批兩幢樓高46至47層物業。共可建752伙單位，但核准方案不設中小型單位。2012年1月修訂方案項目總樓面67.5萬平方呎，興建2座樓高46至48層的高層住宅物業，將增加124伙至總數894伙，當中約520伙屬實用面積少於538呎的中小型單位，佔全盤約58.2%，平均每伙面積亦較獲批方案縮減17.4%至759平方呎（實用面積上限為538平方呎）。另外，限制不可興建特色單位，單位室內電器設備須實而不華。[14]
項目另設一個綜合體育館，並提供多種運動設施，當中包括四個合供提供1,600個座位的羽球場館，以及籃球及排球場館。運動場亦會設有多用途活動室，市民屆時可在內練習柔道及瑜伽等活動，為區內居民提供一個大型的運動設施。
不過，兩幢住宅大廈均會興建在樓高7層的平台之上。上述修訂在2012年2月獲城規會在有附帶條件下通過，包括與荃灣西站7區增設接駁點。[15]
目於2012年12月6日起邀請發展商及財團提交意向書，於12月13日下午2時截止。2013年1月23日，港鐵公司公布新世界發展與內地房地產公司萬科置業合作，以逾34億元奪得荃灣西站六區項目發展權。整個項目預計在2018年落成。[2]
Source: 維基百科
荃灣西站一帶新供應不斷 逾5000伙蓄勢待發
長實等發展的荃灣環宇海灣自5月底開賣至今熱賣逾1,600伙，為港鐵荃灣西站一帶供應先拔頭籌，未來該處仍有最少5,010伙供應登場，按政府規定，當中5區城畔及6區項目最快2016年可以樓花作預售。
近年荃灣發展已移向港鐵荃灣西站一帶，包括翻新商場、建立大型天橋網絡等，而新住宅供應更是重要一環。綜合資料顯示，連同正發售當中的長實等發展環宇海灣在內，荃灣西站附近合共有5個發展項目，預計住宅供應最少6,727伙，即使扣除環宇海灣的1,717伙供應，尚未發售的項目仍多達5,010伙。
記者日前到各地盤視察，當中3個西鐵項目正進行地基工程，而臨海長實5區灣畔比鄰的海濱長廊，正進行翻新及優化工程，預計2016年年中完工。
荃灣西站6區項目 料前排享開揚海景
由新世界、萬科置業及港鐵合發展荃灣西站6區項目，位於荃灣公園旁，將興建2座樓高46至48層的高層住宅物業及1所公共室內體育館。項目住宅樓面面積約67.5萬平方呎，提供約894伙，當中約520伙屬實用面積少於538呎的中小型單位，佔全盤約58.2%，前無遮擋，料落成後前排單位可享開揚海景。順帶一提，6區項目每呎樓面地價約$5,088，屬西站項目中最貴。
另據設計公司資料顯示，項目設有會所及園林花園，提供泳池、園景平台、露天酒吧等。另外，發展商興建的公共室內體育館，內設提供1,600個座位的羽毛球場、籃球及排球場館，另提供多用途活動室，為西站居民提供一個大型的運動場所。
至於荃灣西站5區屬綜合發展區，細分兩個發展項目包括城畔及灣畔，基座採用階梯式設計，將興建14座住宅，提供約3,326伙，當中約1,823伙屬實用面積少於538呎的中小型單位，佔全盤約54.8%。整個5區項目另設有約55.7萬平方呎的商業樓面。
灣畔項目擬建9座物業 涉約2,384伙
由華懋及港鐵發展城畔項目，前身為荃灣交通運輸大樓，將興建5座物業，包括A至E座，圍繞圓形內園而建，提供約942伙，當中約588伙實用面積少於538呎，佔約62.4%，每呎樓面地價約$3,124。另外，項目基座將重置約100個公眾車位，同時提供24小時有蓋行人通道連接荃灣西站及公共交通交滙處。
位處臨海及享荃灣西站上蓋之便的灣畔項目，由長實及港鐵合作發展，將興建9座物業，提供約2,384伙，屬供應最多項目，當中約1,235伙實用面積少於538呎，佔約51.8%，每呎樓面地價約$4,308。
值得留意，5區城畔及6區項目預計2018年落成，以私樓樓花預售期最長30個月，即約2.5年推算，若發展商申請預售，兩項目最快明年可以樓花姿態發售；5區灣畔則預計2019年落成，最快2016年方可以樓花作預售，惟最終仍需按發展商推盤步伐而定。此外，億京上月以近$39.4億奪得荃灣楊屋道商住地，最少供應790伙，樓面呎價僅$3,693，比鄰近的6區項目地價低約27%，發展商透露預計投資額逾$100億，商業地盤則仍未落實如何發展，將會研究興建寫字樓或酒店，最遲須於2021年落成。
其他供應：星岸 最快本月現樓示人
除了荃灣西站外，荃灣區仍有其他新供應將登場，其中新地臨海項目星岸最快本月以現樓登場，提供33伙；卓能旗下壹號九龍山頂提供54伙，目前正待批預售。市場焦點之一的新居屋將於今年底推售，其中荃灣項目尚翠苑設有3幢物業，提供962伙，是新居屋單位最多的項目。
另一方面，比鄰尚翠苑、由安泰工業中心、亞洲脈絡中心等4幢工廈組成的「綜合發展區⑶」用地，業主之一的新地早於去年已經向城規會提交申請，部署重建成6幢住宅物業，擬建1,047伙。
地產新聞 2014年9月6日
一、二手市況篇：環宇海灣熱賣 尚餘41伙待售
一手新盤方面，荃灣西站7區環宇海灣主打2房至4房，於今年5月先拔頭籌率先開賣，在貼市價及提供大量優惠下熱賣，截至8月份已累售逾1,630伙，套現逾$113億。據EPRC經濟地產庫資料顯示，項目一手實用成交呎價約$7,634至$1.6萬不等，而成交紀錄冊顯示，8月30日錄得1宗2座中高層A室單位成交，實用面積901呎，4房（連套房）間隔，成交價$1,068.5萬，呎價$11,859。項目所有單位已公布價格，仍尚有41伙未公布銷售安排作推售。
至於同區二手方面，現時永久海景屋苑不多，只有麗城花園、海濱花園、灣景花園、海灣花園、韻濤居等。中原副區域營業經理余俊文指，荃灣全區8月份共錄約145宗買賣成交，其中臨海的麗城花園8月共錄15宗，實用面積平均呎價約$8,104，其中3期7座低層E室，實用面積728呎，屬享全海景的優質單位，上月以$655萬沽出，呎價$8,997，呎價創同類單位歷史新高。目前屋苑有約100個放盤，2房入場費由$420萬起。
韻濤居全海戶 呎價$10,976創新高
余氏續透露，比鄰的韻濤居同期亦錄3宗成交，實用均價$10,504，其中A座高層3室，實用面積738呎，全海景，上月以$810萬易手，呎價$10,976，樓價及實用呎價同創屋苑歷史新高。
居而安物業分行經理羅郁華表示，海灣花園，8月份亦錄3宗成交，實用均價$8,432，而海濱花園則錄約23宗買賣成交，實用均價$8,611，其中12座中層A室，實用面積497呎2房，望樓景及少海景，獲上車客在「無樓睇」情況下入市，成交價$432萬，呎價$8,692。目前海濱花園有約100個放盤，2房入場費由$350萬起。
荃灣西三盤供應逾四千伙
今年有不少鐵路盤潛在供應，荃灣是供應最多地區之一，當中荃灣西站5區及6區三盤合共提供4,335伙，屬今年鐵路盤焦點之一。但這三個盤仍未申請預售樓花，能否趕及年內推出，仍屬未知數。
這三個荃灣鐵路盤，全屬荃灣西站項目，分別是荃灣西站5區灣畔、荃灣西站5區城畔及荃灣西站6區項目，以交通方便作賣點，不少單位更享海景。
灣畔項目規模最大
當中以灣畔規模最大，提供2,410伙，屬今年全港一手供應量最多新盤，該地皮由長實（1113）於2012年8月以每呎樓面地價4,309元投得。至於由內房龍頭萬科集團夥拍新世界（017）的荃灣西站6區項目，共983伙，也有機會年內推出，此地皮於2013年1月以逾34億元高價投得，樓面呎價5,088元屬區內新高，亦較長實的灣畔項目搶貴18%。而華懋的荃灣西站5區城畔項目，共942伙。
現時同區二手屋苑呎價逾1萬元。屬區內貴價屋苑的萬景峯，平均呎價約1.3萬元。有「楊屋道三寶」之稱的爵悅庭、樂悠居及立坊，平均呎價約1.1萬至1.2萬元。
將軍澳重鎮五大項目待售
將軍澳屬住宅供應重鎮，主要項目分佈將軍澳南一帶，由於新盤挾鄰近地鐵概念，提供戶型多樣化，迎合市場各類買家需求。將軍澳南先後有12幅地皮興建私人住宅，當中7個項目已開售，提供單位達4,000伙。尚餘5個私樓項目未開賣，涉及單位逾3,000伙。而日出康城餘下期數項目，料最快明年才開售。
海天晉料明年底落成
新地（016）的「天晉」系列，由天晉1期至IIIA至IIIB以至最新的海天晉，涉及5個項目，其中屬將軍澳南66D2發展項目的海天晉，乃新地區內最後一個項目，將建有7座住宅及3幢獨立屋，提供628伙單位，由363方呎的一房至1,391方呎四房齊備，另設1,570至1,655方呎洋房，預計明年年底落成。
會德豐於區內亦持有多個項目，除Capri及The Parkside已先後開售，尚有兩個新盤可售，分別是至善街3號的將軍澳65C1區及68B2區，提供804伙及875伙，其中位於公營房屋怡明邨旁邊的至善街3號（65C1）項目，計劃上半年推售。麗新（488）與郭炳湘私人發展的68A2區，計劃上半年申請預售樓花同意書。
繼港鐵柯士甸站THE AUSTIN及GRAND AUSTIN後，新世界牽頭的西鐵住宅正式命名柏傲灣（THE PAVILIA BAY）。柏傲灣由新世界及萬科合作發展，設有2座共983伙，單位間隔多元化，提供開放式至4房單位，主打1房至3房單位，料將吸引長綫投資者及分支家庭。
荃灣逾五千新供應湧現
為求加大私樓供應量，政府近年積極推出地皮招標，再加上多個大型港鐵項目，未來各區新樓盤陸續有來，主要供應將集中新界區，新界西、元朗、九肚山及將軍澳更是四大供應重鎮，本報將一連四星期逐區介紹，為有心人將來的入市大計提供前期參考數據。
荃灣逾五千新供應湧現
向來被視為上車熱門的新界西，荃灣、青山公路至屯門，未來數年將有約8,500伙登場，由於所批出的地皮，不少都加入限呎及限量條款，主力提供中小型單位，以應市場「上車」需求，置業者可慢慢揀。
三區中以荃灣供應量最多，比例高達近六成，數量逾5,000伙，兼且地點集中荃灣西站5及6區，共三個新盤，提供894至2,384伙，半數以上單位實用面積538方呎以下，預計2018至2019年落成。
鄰近荃灣西站7區的環宇海灣，已於5月份登場，項目距離港鐵站較遠，前方單位被海灣花園遮擋部份海景，後方貼近公路及工廈區，論景觀及環境均麻麻，平均實用呎價約1.2萬元，項目有1,717伙，預計明年3月落成，究竟是否早買早住有着數？倘不急趕入市，荃灣西站5及6區三盤，樓面地價每呎3,124至5,088元，加上建築成本及利息開支，呎價會否逾1.2萬元，亦可拭目以待。
發展商加快賣樓
中原測量師行執行董事張競達表示，預計整體供應量於2015及2016年越來越多，現時已見發展商加快賣樓步伐，供應量多，對樓價有壓力。荃灣西站5及6區三幅地皮均有限呎條款，所建單位面積相若，客源差不多，出現競爭。「好似三間舖頭賣雲吞麵，大家喺正隔籬，當然競爭大，要看需求能否消化，最近中細價樓氣氛熾熱，從現在角度睇，消化不會太大問題，但將來推售環境如何，未能預計」。
荃灣未來新供應會否衝擊二手樓，張競達認為，荃灣是歷史悠久新市鎮，社區配套成熟，住宅有一定需求，新盤要視乎推售時定價，若定價不如之前兩年進取，接近二手市場，準買家寧願揀新樓，對二手交投自然有影響。
除了荃灣西站5及6區外，不遠處楊屋道有商住用地，於下周五截標，最少可建790伙，估計樓面呎價約3,500至5,000元，與5及6區樓面呎價相若。另卓能集團旗下壹號九龍山頂偏離荃灣市中心，於6月入紙申請預售，屬低密度豪宅項目。
■長實旗下荃灣西站5區灣畔項目，逾半數為538方呎以下單位。
■由華懋投得的荃灣西站5區城畔項目，毗鄰如心廣場。
■琨崙提供76伙三複式及15幢洋房，全屬特大戶型。
青山公路洋房短期登場
青山公路短期有三個新盤登場，均屬低密度屋苑，當中以汀九段星岸地點較佳，擁青馬大橋及汀九橋景，提供26個分層單位及7幢洋房，面積約1,300至4,100方呎，據悉已取得入伙紙，預計8至9月取得滿意紙，現待批預售文件，將以現樓方式推售。
其餘兩盤為琨崙及1 Tsing Lung Road，在青山公路大欖段分支路，與香港黃金海岸距離約兩分鐘車程。琨崙建38幢分層住宅，一律為三複式，共76伙，另有15幢洋房。1 Tsing Lung Road由38幢洋房及37伙分層組成，2月獲批預售，發展商現部署推售計劃。
遠期供應以限量項目為主，由嘉里發展的掃管笏路項目最少建1,100伙，數量較多，永泰亞洲及中國中冶兩個項目，各建最少175伙。中原測量師行執行董事張競達表示，限量項目設計有難度，若單位面積太過平均，未必符合不同客源。青山公路居民出入自行駕車多，要留意能否提供足夠車位。
5大發展商趨保守 年半僅買12地
只佔批地總數42％ 涉655萬呎商住樓面
中資財團攻港搶地，本地財團相對保守。5大發展商過去一年半只投得12幅用地，佔批出用地的42%，涉約655萬平方呎商住樓面，擬建逾8,000伙，料續採策略性投地。
政府、港鐵及市建局由去年至今批出28幅地皮（不包括流標的元朗凹頭地皮及待公布結果的大角咀杉樹街重建項目），據本報統計，本地5大發展商長實地產、新地、新世界、恒地及信置，僅奪12幅地皮，當中9幅為住宅用地，3幅為商業及商貿地皮。
9幅住宅地 擬建逾8千伙
政府年半內批出地皮主要位於新界區。而5大發展商投得的用地數量上雖然不多，但由於地皮規模較大，估計可建約8,086伙，住宅樓面約582萬平方呎，另亦增加73萬平方呎商業樓面儲備。
隨市道回落，本地發展商出價態度審慎，內房近年急速發展，中資財團累積大量資本，敢於獨資積極投地，港地競爭明顯趨向激烈。5大發展商即使想趁市道轉差「伺低吸地」，難度大增。
本地大財團投地趨保守，改為策略性部署，重點吸納一些已有發展項目的區域。為元朗及天水圍為大地主的新地，年半內投得7塊用地，投資額逾400億元，近一半位於新界西北。新地去年連摘西鐵元朗站及天水圍天榮站港鐵項目發展權，計及南昌站項目，已囊括新界西北3個大型鐵路住宅地。加上天水圍兩幅大型濕地公園用地，區內持有至少20個盤，提供2.5萬伙，穩坐區內霸主地位。
集團同時亦積極吸商業用地，今年5月又以3.501億元奪得葵涌葵涌道商貿地，樓面地價6,039元呎創新界商貿地價新高。
青睞鐵路上蓋 拓新界版圖
另5大發展商對一些具發展潛力的用地，出價亦顯得進取，並對鐵路上蓋「情有獨鍾」。如持有將軍澳日出康城1至3期的長實地產，去年「再下一城」取得第8期發展權，力守康城地主之位。
新世界前年亦獨資投得大圍站上蓋項目，及持有的車公廟站項目（現為溱岸8號），繼續拓展大圍一帶版圖。
大埔白石角及馬鞍山白石為近年新界供應庫之一，5大發展商爭相進駐。恒地及新世界打造「迎海」系列，長實地產及新地亦有發展項目。信置連奪多幅大埔白石角地，已發展成天賦海灣及逸瓏灣，又力搶西貢及離島等偏遠地皮。
施政報告公佈後首幅地皮──荃灣西站六區（TW6）今日截標，除限呎條款之外，亦有實而不華的發展限制。該項目可建894伙，其中近六成單位實用面積須少於538方呎，業界估值約25億元至29億元，每呎樓面地價3700元至4300元，比早前批出荃灣西鐵站五區灣畔項目樓面呎價4308元低約7%。已先後奪得毗鄰兩幅地皮的長實（001）奪標呼聲最高。
荃灣西鐵站六區限呎項目佔地約14.8萬平方呎，總可建樓面面積達80.4萬平方呎，預計可興建894伙，其中520或58%單位，其實用面積須少於538平方呎。
趕絕特色戶 電器有限制
據了解，財團需要預先繳付1.5億元作出訂金，項目不能夠興建複式、相連等特色單位，而單位內附設的電器及廚櫃亦有實而不華要求。
上周施政報告勾劃中短長期土地供應，並無打擊樓價新措施後，二手市場即時起哄，消化了去年受到雙辣招帶來的衝擊，料發展商搶地形勢不改，造就貨如輪轉之局。而長實位於同區的環宇正申請售樓同意書，極有機會爭取在上半年開售，料呎價約1萬元或以上。
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130122/18142730
【本報訊】施政報告未有打擊中短期樓市，發展商繼續放心投地，西鐵荃灣西站TW6住宅項目昨日截標，雖為限量限呎地兼不可建豪宅，但仍吸引八家財團入標競逐。
TW6是荃灣西站最後一幅地塊，上月中招收意向書時，共吸引18家發展商遞交意向書，反應不俗。項目昨截標，招標代理人港鐵（066）公佈，共收到八份標書，完成審批後會盡快公佈結果。
長實華懋新地入標
今次遞交標書的發展商中，除已擁有附近地皮發展權的長實（001）及華懋集團外，其他發展商如新地（016）、恒地（012）、新世界發展（017）、會德豐地產及嘉華國際（173）都有捧場，永泰地產（369）更夥拍信置（083）合資競投。其餘早前有遞交意向書的中小型發展商如百利保（617）、英皇國際（163）、金朝陽（878）及麗新發展（488）等，則打退堂鼓。
會德豐地產物業估價及研究高級經理何偉錦指，項目位置符合集團發展策略，出價已計及施政報告對樓市影響的因素。
TW6為限量限呎項目，佔地約14.8萬方呎，可建總樓面約80.4萬方呎，住宅部份約為67.5萬方呎，預料可興建894個單位，其中520個單位的實用面積須少於538方呎。市場估值約25億至29億元，每方呎樓面地價約3700至4300元，中標者另要負責設計及興建一所公眾體育館。
是次接獲八份標書，與去年初招標的TW5城畔項目一樣，成為荃灣西站中最多財團入標競爭的地皮。該站的上蓋項目，長實已投得TW5灣畔地盤及TW7環宇；華懋則獲得TW5城畔地盤的發展權。
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