柏傲灣 示範單位

早於2月已上載樓書的清水灣傲瀧
最終延至明年首季才發售

【明報專訊】近年銳意重返龍頭發展商行列的新世界（0017），今年迄今在港累沽逾千伙，套現總額逾83億元，比去年全年65億元增近三成。新世界亦預告明年擬推5個全新盤，共涉2136伙，仍待批預售、單位總數達983伙的荃灣西柏傲灣勢成焦點，預計將於明年初登場，極有機會與同區由長實（1113）發展、同樣待批預售的全新大盤海之戀正面對撼，後者提供達970個單位。 新世界營業及市高級總監楊文出席美聯分行開幕時稱，集團計劃明年推出的5個全新盤涉逾2100伙，除上述柏傲灣外，還包括西貢清水灣傲瀧、港島西區ARTISAN HOUSE、屯門鄉事會路88號項目及元朗唐人新村項目；當中柏傲灣、傲瀧、ARTISAN HOUSE，均計劃明年首季推售（見表）。
值得留意的是，新世界今年推出的全新盤主要為西區瑧璈（涉191伙，僅餘1伙），其餘以銷售天后柏傲山、旺角SKYPARK、尖沙嘴名鑄、大圍溱岸8號等的餘貨為主，其間售逾1000伙，數量雖與去年全年銷售數字相若，但與集團年初公布擬今年推售2900伙的目標相比，僅佔目標約35%。不過，由於新世界今年售出單位不乏豪宅，套現金額卻逾83億元，比去年全年65億元增加28%。此外，新世界現僅餘約39伙貨尾待售，存貨量為集團歷年來最低紀錄。
僅餘39伙貨尾 集團歷年最少
至於旗下兩大焦點新盤，包括早於2月已上載樓書的清水灣傲瀧（680伙），因年初樓市氣氛欠佳、至年底政府又突擊加辣，故一直按兵不動，最終延至明年首季才發售；另現時仍待批預售的柏傲灣，涵蓋開放式至4房，當中47%屬2、3房戶，39%屬開放式和1房戶。
嘉華嘉匯延至新春後開售
其他發展商方面，至少有6個原擬年底前開售的主要全新盤，將押後到明年新春前、後才出擊。嘉華國際（0173）總經理（香港地產）溫偉明表示，集團上月已獲批預售的啟德發展區嘉匯，擬延至農曆新年後才發售，並承認新辣招出台後，發展商定價較難，主要是成交萎縮，可參考數據減少。
長實意花園最快新春前推
至於近日積極拆售元朗世宙商舖的長實，集團高級營業經理何家欣表示，由67幢洋房組成、9月已獲批預售的元朗意花園，本月雖擬開放現樓示範屋予代理參觀，但相信最快農曆年前才推售。華懋銷售部總監吳崇武亦稱，集團今年售逾900伙套現90億元，為集團歷來新高，同系九龍延文禮士道項目，擬新春後才推出。

【東方日報專訊】加辣後二手市場放盤減少，發展商乘勢部署明年排山倒海推盤。據本報統計，明年全港料有超過50個新盤出籠，涉逾2.8萬伙，市值高逾3,000億元，單計四大供應重鎮已提供逾1.66萬伙，較今年暫錄新盤成交更多，當中以將軍澳及荃灣佔逾4,700及逾4,300伙最多。市場料明年新盤將進一步主導大市，全年成交金額有機會達2,000億元，再創歷史新高。

新盤供應持續增加，明年發展商推盤攻勢料較今年更密集。本報統計明年各區新盤供應，分區計以將軍澳供應量最多，主要來自日出康城新發展期數，其中以新鴻基地產（00016）的日出康城第四期規模最大，提供2,184伙。

將軍澳三盤涉4710伙
至於近年新進將軍澳大地主會德豐地產，旗下多個將軍澳南項目已近沽清，最後一個將軍澳南唐俊街臨海項目料於明年初登場，提供926伙，同系日出康城連奪3期項目亦將於明年啟動推盤攻勢，率先登場為日出康城第五期項目，提供超過1,600伙。

雖然將軍澳區明年只有3個新盤部署開售，但全屬大型項目，涉及單位總數4,710伙，令該區新盤供應量再度冠絕全港。

除將軍澳外，荃灣區明年新盤供應量亦多逾4,300伙，料屬全港第二大供應重鎮，供應全數來自西鐵荃灣西站各期發展項目。

其中，新世界發展（00017）等合作的柏傲灣提供983伙，料最快農曆新年前開售，長實地產（01113）的海之戀共提供2,406伙，第一期970伙料快將獲批預售樓花同意書及登場，連同華懋的荃灣西站五區城畔項目，提供949伙，三盤有機會於上半年內魚貫開售掀起混戰。

啟德1號嘉匯或首季推
要數明年供應量第三多區分，正是近年地價急升的九龍啟德發展區，區內五大新盤部署明年出籠，共涉3,924伙，當中中國海外發展（00688）旗下啟德1號（II）提供624伙，以及嘉華國際（00173）區內提供900伙的嘉匯，原定今年內開售，但政府突擊加辣後發展商減慢推盤部署，料有機會明年首季開售。

同時，區內建灝地產的沐寧街1號項目、保利置業集團（00119）沐寧街9號項目及會德豐地產的沐寧街10號項目，分別提供822、930及648伙，亦積極部署明年開售，相信區內推盤氣氛將相當熱鬧。

另外，近年一直是主要供應重鎮的元朗區，明年新盤供應量「三甲不入」，全年料只有約3,669伙供應，位列全港供應量第四多區域，最大規模為新地錦田北PARK YOHO第二期，提供約2,000伙。

全年成交額望達2千億
中原亞太區住宅部總裁陳永傑認為，新辣招推出後二手放盤減少，在缺盤情況下，二手交投減慢，購買力轉投一手市場。

他續指，隨着明年新盤供應料續增加，加上美國加息及辣招等影響，發展商開價料審慎，明年新盤主導大市情況會更明顯，全年一手住宅成交量料與今年相若，但在高價物業備受追捧下，金額可望達2,000億元，打破今年逾1,800億元紀錄，再創歷史新高。他估計，美國加息後香港樓市料會略為轉靜，但農曆新年後將會消化影響並出現小陽春。

理想城市企業估值部主管張聖典指出，若明年推出新盤單位達2.8萬伙，必定「打冧」二手市，尤其是新盤優惠、配套齊全，相反二手頻現反價，新盤定吸走二手購買力。同時，估計新盤開價會因競爭大而受壓。

柏傲灣 示範單位

新世界：今年售逾千伙　明年料推2100伙
荃灣柏傲灣期望本月獲批預售樓花同意書

新世界發展(00017)營業及市務高級總監楊文透露，明年集團將推售5個新盤項目，涉逾2,100伙，包括荃灣柏傲灣、清水灣傲瀧、西營盤ARTISAN HOUSE、屯門鄉事會路88號項目及元朗項目。當中柏傲灣料快將登場，發展商首度披露項目各類單位比例，當中1、2、3房各佔220、223、232伙，比例分別佔約22至24%，開放式戶則佔170伙，比例約17%，最大4房單位只有138伙，僅佔約14%。

新世界發展營業及市務高級總監楊文指，集團於2016年共售出逾千伙，連同車位及合資項目，共套現逾83億，集團餘貨僅39伙可供發售，當中不少單位已租出，存貨量為集團歷年最低。當中旺角SKYPARK及西營盤瑧璈各餘1伙待沽, 共套現約55億，沽出628伙
楊氏補充，荃灣柏傲灣期望本月獲批預售樓花同意書，共提供983伙，開放式至4房間隔，當中1房約22%、2房約23%及3房約24%；另清水灣半島北傲瀧計劃第一季以現樓形式推售，而西營盤 ARTISAN HOUSE現正待批滿意紙。

集團正計劃推出荃灣西站項目「柏傲灣」

新世界發展（０００１７）公布截至６月３０日止的全年業績，主席鄭家純在業績報告上表示，目前香港的一手住宅市場、特別是具競爭力的產品仍處於供不應求，加上住戶收入及新增置業需求持續平穩上升、供樓負擔處於合理水平，均有助本港住宅市場保持健康平穩發展。　　由於美國經濟增長及通脹水平仍未達到穩定加息周期的標準，緩和了市場加息次數與力度的猜測，令置業者重新調整入市取態，從過去的保守轉為傾向樂觀，因而釋放了部分置業需求。受惠於多年的低息環境及固定資產升值，對於希望換樓升級而手頭資源充裕的客戶而言，產品的質素及項目的地理優勢是首要的考慮因素。　　香港物業發展方面，集團正積極籌劃荃灣「柏傲灣」、西營盤的西源里項目、清水灣「傲瀧」及屯門鄉事會路項目等新項目之推售，可售資源預計將有超過２５００個全新住宅單位推出市場。　　香港土地儲備方面，集團會按照市場未來供應及置業者的消費取向，細心研究及甄選適合集團的發展機遇，並按照項目之發展條件彈性及靈活度作考慮。　　另外，位於尖沙咀海旁核心地段的「新世界中心」重建項目，目前正按照原訂計劃展開建造工程。
新世界發展（00017）昨午公布全年業績，截至6月底止，基本溢利96.62億元，按年增長42.8%；若剔除應佔外滙兌換影響及出售5個內地項目的收益，經調整的基本溢利68.93億元，高於市場預期；去年度基本溢利67.7億元。全年純利則報86.66億元，下跌54.7%；每股盈利95仙，派末期息31仙，增加3.3%。集團正籌備推售荃灣柏傲灣、西營盤西源里項目、清水灣傲瀧及屯門鄉事會路等新項目，預計可售全新盤將涉超過2500伙。
集團會響應政府增加住屋供應，又表示對國家前景非常樂觀。集團預測2017財年本港賣樓收益，可達100億元。未來可售資源逾2,500伙，包括荃灣柏傲灣、清水灣傲瀧及元朗柏巒等。至於內地銷售目標則定為200億元。集團旗下香港島的精品項目「瑧璈」截至今年8月底，只剩餘1個住宅單位待售。另外，清水灣豪宅地段的項目「傲瀧」，合共提供680個住宅單位，當中包含多種戶型以供選擇。除上述項目外，集團亦計劃推出荃灣西站項目「柏傲灣」、西營盤的西源里項目及屯門鄉事會路項目等全新住宅項目。主席鄭家純表示，集團正籌備推出荃灣柏傲灣、西營盤西源里、清水灣傲瀧及屯門鄉事會路項目，涉及2500個單位。

柏傲灣 近荃灣西站

【on.cc東網專訊】樓市再掀升浪，發展商乘勢部署本季爭崩頭式開盤搶食尾胡。東網統計，第4季將有約30個新盤出籠，涉及單位多逾1.2萬伙，足足相等於首3季新盤成交的逾9成，市值料逾千億元。新盤大軍中以新鴻基地產(00016)西南九龍匯璽提供逾千伙最大規模，分區計則以九龍啟德競爭最激烈，區內4大新盤有機會季內登場搶客，共涉近3,300伙。

樓市轉勢造就新盤市場再掀搶購潮，據一手銷售資訊網資料，第3季全港新盤共錄逾7,260伙成交，較上半年2季總和約5,700伙多出近3成。配合市場需求，各發展商已部署本季積極開盤吸納購買力，當中年內售樓成績一直領先的新地，即使部分樓盤將延遲至明年才部署開售，本季仍將開售至少4個新盤，共涉逾1,500伙，當中南昌站上蓋首期項目匯璽提供1,050伙，有機會年底登場，將成季內最大規模新盤。

若分區計，本季競爭氣氛最激烈一定是啟德，區內4大新盤均部署本季出籠搶客，當中中國海外(00688)港人港地項目啟德1號(I)上月搶閘登場，成功開出紅盤，啟德1號(II)料於季內接力開售，提供624伙。而嘉華國際(00173)區內嘉匯、建灝地產的沐寧街1號及保利置業的沐寧街9號項目，季內亦有機會魚貫開售，分別提供900、822及930伙。

至於荃灣區亦有3大新盤部署開售，共涉2,902伙，3盤同屬西鐵荃灣西站項目，其中新世界發展(00017)等臨海而建的柏傲灣提供983伙，目前正待批預售樓花同意書，料最快下月開售。而長實地產(01113)旗下荃灣西站五區灣畔項目第1期，早前亦已入紙申請預售樓花，最快季內開售，提供970伙。華懋旗下荃灣西站五區城畔項目亦最快年底至明年初開售，提供949伙。

事實上，長實地產年初至今主力於內地開盤，第4季料將啟動香港大規模推盤攻勢，全季有機會開售5個新盤，共涉單位約1,730伙，其中馬頭角君柏剛引入史上最長12年成交期作招徠，料最快周內開售。

其他地區方面，屯門區季內亦有機會多達3盤同步開售，共涉單位1,003伙，包括新地的珀御及會德豐地產的NAPA等。馬鞍山區本季亦將有2盤部署開售，共涉818伙。

另外，豪宅新盤市場本月將打頭陣掀起搶客戰，中國海外今日公布，鴨脷洲南區‧左岸將於本周五開售首批30伙，市場料該批單位已錄逾150張入票。會德豐地產負責銷售的山頂超級豪宅Mount Nicholson第2期，上周突擊公布樓書，料月內以招標形式首度開售分層戶。


中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預期，本季新盤交投仍然活躍，全年一手住宅料將錄得約1.8萬伙成交，較去年回升約15%，成交金額有機會多達1,800億元，再創歷史新高。

未來以發展A類單位為主的新盤: 柏傲灣

未來以發展A類單位為主的新盤: 柏傲灣

香港文匯報訊（記者 梁悅琴）近年新盤開則趨細，主要因為樓價高企，金管局收緊按揭成數後，發展商為遷就上車一族的購買力，建造新一代迷你戶，部分單位實用面積只有約160方呎。隨樓價再度回升，新盤細則趨勢料有增無減。

過去幾年細價樓樓價急升，在「雙辣招」推出前，樓市仍可依靠購買力較高的內地客支持，如今卻只能夠回歸本地客。政府收緊按揭後，400萬元以下私樓才可以承造九成按揭，在低息環境下，上車客難以負擔大銀碼單位首期，吸引發展商紛紛增建銀碼細的小型單位，以迎合市場需求。

2人小家庭年增1.5萬戶

同時，政府統計處預測未來住戶家庭結構亦會趨細。由2001年至2011年間，2人小家庭增加15萬至59.77萬戶，每年增長1.5萬戶。加上不少單身年輕人追求獨立生活空間，均成為「迷你戶」的潛在客戶。

新盤單位「迷你化」已是樓市趨勢。仲量聯行發表的8月《香港住宅銷售市場》報告指出，由今年至2019年間，實用面積小於431方呎的A類住宅，每年落成量將達5,000個，較過去十年每年平均1,700個高出1.94倍。

報告顯示，過去十年A類住宅及B類住宅（實用面積由431方呎至753方呎）的落成量比例平均為20：80。惟因政府收緊按揭，400萬元以下物業才可有高達九成的按揭成數，發展商遂傾向興建以細單位為主的新盤，把單位售價訂於較多買家可負擔水平，以及符合部分設限量或限呎條款的地契。因此今年至2019年期間，將有合共約2萬伙此類住宅落成，A類住宅及B類住宅的落成量比例將變成35：65。

報告指，未來以發展A類單位為主的新盤包括新地深水南昌站上蓋項目、建灝地產發展的啟德沐寧街1號項目，以及由新世界和萬科合作發展的荃灣柏傲灣。仲行香港資本市場部區域董事莫凱傑表示，要警惕上述細單位買家大多負擔能力一般，並依賴發展商提供的按揭計劃及財務安排，一旦加息，對他們影響會最大。

明年料6979伙細戶落成

政府預測，今明兩年落成的私樓之中，三分一屬細單位，涉1.2萬伙，單是明年就有6,979伙細戶落成，創1999年後18年新高。當中以元朗、深水及九龍三區最多細單位落成。元朗區有1,819伙細單位落成，例如長實的元朗世宙，整體1,129伙之中，70%屬面積431方呎或以下的兩房戶。深水涉區則主要是新地的南昌站項目，近80%單位為中小型戶；同系的東涌東環亦有不少細單位供應。

新地副董事總經理黃植榮表示，雖然有意見認為本港新單位愈建愈細，但政府數據指，本港單身人士及2人家庭增加，居民所需單位面積亦縮小；此外強調集團興建的細單位皆以實用的間隔為原則。

眼見細單位需求大，會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團已於8月向屋宇署申請改則，把將軍澳唐俊街23號項目的圖則作出修改。單位數目由926伙增加5%至976伙，主要增加1房及2房戶，平均每伙單位實用面積減少5%。該盤亦正申請售樓紙，期望今年底至明年初可以推售。

新世界荃灣西鐵項目命名「柏傲灣」

繼港鐵柯士甸站THE AUSTIN及GRAND AUSTIN後，新世界荃灣臨海西鐵住宅項目，並正式命名為「柏傲灣THE PAVILIA BAY」。

柏傲灣由新世界及萬科合作發展，設有2座共983伙，單位間隔多元化，提供開放式至四房單位，主打一房至三房單位，料將吸引長綫投資者及分支家庭。

繼新世界牽頭的荃灣柏傲灣申請預售後，同區再有新盤申請預售。長實地產荃灣西站五區灣畔項目分兩期發展，其中大河道100號第1期提供970伙，上月申請預售，預計關鍵日期為2018年6月。
補充一提，柏傲灣提供983伙，預計關鍵日期為2018年8月31日，預料有機會今年內開售。新世界（017）與內房萬科（2202）合作的荃灣西站柏傲灣開售在即，近日市場更瘋傳該盤開天價，區內二手已出現反價潮，美國不加息，無疑對入市買家及業主打了一口強心針，買家無懼賣家反價鬥摸頂高追，心態「最驚你唔賣」。

第四季逾1.16萬伙全新一手供應壓境，10月份先由市區盤出擊，香島及南區‧左岸搶先開價擬下周售；季內以3個港鐵盤最為矚目，包括南昌站的匯璽、荃灣西站灣畔項目及荃灣西站柏傲灣，涉3,003伙。

<匯港通訊> 新世界發展(00017)公布截至2016年6月30日止全年度業績，期內收入595.7億元，按年7.83%。股東應佔溢利減少54.66%至86.66億元，基本溢利升43%至96.62億元，若剔除集團應佔外匯兌換之影響、及出售5個由新世界中國地產持有的內地發展項目之收益，集團經調整的基本溢利為68.93億元。

期內，集團香港物業發展收入包括合作發展項目的收益為129.42億元，分部貢獻為29.79億元。物業銷售貢獻主要來自於本財政年度完成及入賬的住宅項目，包括北角「柏傲山」、元朗「柏𣾷」與同是位於馬鞍山的「迎海•星灣御」和「迎海•駿岸」，及於過往財政年度落成之項目的住宅單位。集團計劃推出荃灣西站項目「柏傲灣」、西營盤的西源里項目及屯門鄉事會路項目等全新住宅項目。

期內，集團在香港之租金收入總額上升6%至15.73億元；酒店營運分部收入下跌56.6%至17.62億元；內地物業發展收入包括合作項目的收益為155.86億元，分部業績為43.93億元。

於6月30日，集團持有應佔總樓面面積約830萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中應佔住宅樓面面積約460萬平方呎；集團位於新界持有合共約1750萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積，主要集中於元朗。 新世界發展(00017.HK)截至六月底，全年少賺五成四，純利降至八十六億六千幾萬元，派末期息每股0.31元，按年增加百分之三，可以股代息。若撇除物業重估因素，基本溢利升四成三，增至九十六億六千幾萬元。
期內物業發展收入增加一成一，升至二百八十七億元，當中本港物業收入主要來自北角「柏傲山」、馬鞍山的「迎海•星灣御」及「迎海•駿岸」等。集團表示一直密切留意市場狀況及置業者需要，積極審視住宅項目的推出步伐。集團正積極籌劃荃灣「柏傲灣」、西營盤的西源里項目、清水灣「傲瀧」及屯門鄉事會路項目等，料將有超過二千五百個單位推出市場。
截止今年六月底，集團持有土地儲備總樓面面積為八百三十萬平方呎，當中住宅樓面面積約為四百六十萬平方呎，而集團在新界持有約一千七百五十萬平方呎待更改用途的農地，主要集中於元朗。

3,900伙樓花申售創逾13年新高荃灣西站項目成焦點

【本報訊】發展商全速出貨，上月新申請預售樓花伙數近3,900伙，創自2002年10月後約十三年半新高。其中兩大西鐵項目為新地（016）長沙灣南昌站項目，以及新世界（017）聯同內房萬科（2202）荃灣西站6區項目（柏傲灣）為焦點，各佔約千伙，最快下半年同期出擊。業界料發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源，樓價難免受壓。
記者：黃嘉銘

地政總署昨公佈的最新資料顯示，4月份新申請預售樓花的住宅項目共有6個，涉及3,892伙，按月大增約1.6倍，更創自2002年10月後約十三年半新高。而今年首四個月累計共錄8,262伙新申請預售樓花，已佔去年全年一半。同時，上月累積待批預售樓花大幅回升約三成，至12,937伙，創七個月新高。

新申請預售樓花當中，兩大西鐵項目為焦點，新地西鐵南昌站1A期項目，涉及1,014伙，預計關鍵日期為2018年8月31日；另一焦點為西鐵荃灣西站6區項目，由新世界及內房萬科合作發展，提供約983伙，名為柏傲灣。項目當日地皮每呎樓面約5,088元，屬荃灣西站各項目中最貴。預計關鍵日期為2019年6月30日，以現時計樓花期長達38個月。新世界指，柏傲灣設有2座，單位間隔由開放式至四房單位，主打一至三房單位。
新地同系馬鞍山白石項目，涉421伙，亦申請預售。預計關鍵日期為2019年2月28日。新地副董事總經理雷霆指，兩個項目皆有機會於年底前開售。
另華懋將軍澳南68B1區項目，涉857伙，名為海翩匯，預計關鍵日期為2018年11月30日；同區麗新發展（488）與新地前主席郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目，亦申請預售，涉605伙，預計關鍵日期為2018年6月26日。

麗新將軍澳盤盼下季賣

麗新發展高級副總裁潘銳民表示，將軍澳第68A2區項目希望爭取最快於第三季賣樓花，會以一房及兩房戶為主，另有三、四房戶，對於區內接連有新盤推出，會否擔心市場競爭激烈，他則認為只是良性競爭，反而全個區多盤推可以令市場注意力集中於該區。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預料，於一手持續供應量增多、需求減少下，樓價難免受壓，料至今年年尾樓價仍有5%下調空間，一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指，發展商積極申請長樓花期項目預售，反映發展商推盤意欲強勁，保持「貨如輪轉」策略。

明報專訊】地政總署資料顯示，2015年全年累積新申請預售樓花總數達16392伙，相對2014年錄得的11536伙新申請飈升42％，顯示發展商推盤取態積極。踏入2016年，雖然面對外圍及內地經濟下滑、本港樓市轉勢等陰霾，但業界相信發展商為保持貨如輪轉，估計今年新申請預售樓花單位有望突破2004年錄得1.75萬伙的紀錄，創出12年來新高紀錄。有分析員稱，目前預售樓花期最長為30個月，雖然經濟和樓市前景不明朗，但發展商稱提早為旗下樓花申請預售，可因應項目獲批預售後的市况，作出相應策略以保持賣樓主導權。

明報記者 林可為、方可兒

本報統計，各主要發展商計劃今年內申請預售樓花同意書的主要樓盤共有15個、涉及逾1.2萬伙，當中以龍頭發展商長實地產（1113）所佔數量最多，計劃今年新申請預售新盤，包括荃灣灣畔項目、馬鞍山落禾沙項目、北角油街項目，合共提供約3300伙（單計荃灣灣畔已逾2400伙）。

長實三盤涉約3300伙

至於另一龍頭發展商新地（0016），作為集團今年「重頭炮」的前北角邨重建項目首期（涉355伙），剛於本月初申請預售，部署今年第3季推出；至於單位伙數涉約1000伙的南昌站上蓋1A期、馬鞍山白石項目（430伙）、沙田九肚項目（約60伙），預計稍後亦將申請預售。換言之，新地今年新入紙申請預售樓花涉約1845伙。

事實上，新地日前已表明今年擬推出6000伙新單位，以數量而言是1997年後、近20年來最高數字；除上述4個新申請預售樓花項目外，其餘計劃今年開售的主要新盤如元朗Grand YOHO及映御、將軍澳天晉系列（唐俊街項目）、西環卑路乍街和筲箕灣教堂里項目等，均屬待批預售或屬舊契項目。

新地料4盤申預售涉1845伙

值得一提的是，部分發展商的新盤，雖然未有表明何時會申請預售，但由於同樣計劃今年或明年開售，估計今年內亦需要申請預售；相關新樓盤包括南豐的將軍澳日出康城6期項目（涉約2400伙）、嘉華（0173）的東九龍啟德發展區第II區2號地盤項目（涉約855伙）、恒地（0012）的上水古洞限量住宅項目（涉約515伙）、九建（0034）的東九龍鯉魚門徑限量住宅項目（涉約345伙）。換言之，若連同這些樓盤，今年新申請預售樓花總數突破1.75萬伙是大有機會的。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，去年新申請預售共逾1.63萬伙，是繼2004年、2012年分別錄得逾1.75萬及1.67萬伙，過去12年來的第3高紀錄。劉表示，雖然目前較難準確預測今年全年新申請預售單位總數，但未來新供應勢增，加上目前預售樓花期最長為30個月，相信新供應項目將陸續於今年內申請預售，估計今年新申請預售數字，有機會創出過去12年來新高。

預早申請預售 爭推盤主導權

不過，劉強調新申請預售樓花數量，不代表市場真正推盤量，因為當局在決定批發預售時，會因應各項目的狀况和文件齊備程度，故相關樓花獲批預售批文的時間各有不同，如有些樓盤可於入紙申請數月後獲批預售，個別則需時數年。

資深地產分析員溫天納認為，2016年地產市場更屬充滿變數，發展商若能為旗下樓盤早日申請預售，就可享推盤主導權，面對不同的市場環境時，再決定具體推盤步伐，採取有秩序推盤策略。

橙訊】潛在供應大軍殺到，現時土地陸續轉化成「麵包」應市，發展商加快申請賣樓散貨，上月新申請預售樓花多達3892伙、創過去13年單月新高，預計下半年各大新盤會陸續登場，而發展商低價散貨，透支購買力，估計會為下半年樓價增添壓力。
上月3900伙申預售　考驗發展商推盤策略
運房局早前預告未來3至4年私樓潛在供應達9.2萬伙，創新高，說時遲那時快，實體供應大軍即將壓境。
綜合地政總署公布資料顯示，4月份新申請預售樓花的住宅項目共涉及3892伙，按月大幅增加約1.6倍，打破04年8月3860伙的數字外，更創自2002年10月後約13年半新高。
而上月新申請預售樓花的住宅項目，當中不乏大規模項目，包括新地(00016)西九龍南昌站上蓋項目首期、涉1014伙(整個項目涉逾3400伙)；新世界(00017)與內地龍頭發展商萬科合作發展的荃灣西站六區(TW6)項目，並命名為柏傲灣，涉983伙。
此外，供應重鎮將軍澳區，未來供應源源不絕，其中將軍澳南提供的12幅地皮，自2010年起已經陸續推售8幅，目前尚有4個項目待推售，涉逾3100伙，另外日出康城有7個可發展但未售新盤，合共逾1.1萬伙，即是說兩小區合共可提供逾1.4萬伙。
其中會德豐(00020)將軍澳南SAVANNAH已率先推售，而區內兩個新盤項目上月亦申請預售樓花，包括麗展(00488)及郭炳湘私人合作的唐賢街項目，涉605伙；另華懋唐俊街項目亦新申預售，命名為海翩滙、提供857伙，預計下半年會陸續登場，大大考驗發展商的推盤部署的策略。
狂推遠期樓花　急散貨回籠資金
值得留意，當中不少為遠期樓花，超過30個月的比率更佔約74%，遠高於去年全年約42%；至於逾25個月至30個月的樓花亦達20%，則與去年全年相若。
經濟踏入下行週期，發展商積極申請長樓花期項目的預售，在商言商，加快推盤步伐，加速資金回籠，亦屬正常。但新申請項目大部分主打中小型單位，預期很大機會於下半年陸續登場，客源難免重疊，而且未來供應主要集中新界區(將軍澳、元朗區)或九龍區，加上一手新盤以各種優惠促銷，繼續搶奪二手客源，不斷在透支市場購買力，估計今後發展商的新盤銷售難度會越來越大，推盤定價策略存在很大壓力，相信屆時各大發展商會推出更多優惠吸客。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，發展商積極申請長樓花期項目預售，反映發展商推盤意欲強勁，保持「貨如輪轉」策略。
累積待批預售樓花創新高　新盤供過於求
由於4月份新申請預售樓花達3,892伙，惟同期獲批單位為967伙。在「入多過出」下，令上月累積待批預售樓花大幅回升約29.4%至12,937伙，創7個月新高。
土地註冊處最新資料顯示，4月住宅物業註冊錄得4,820宗，按月大升84.5%，樓市貌似出現小陽春，表面看上去樓市形勢轉好，但事實並非如此。今年首4月新盤銷售約2,800伙，按年大幅減少逾一半，但截至今年首季，樓花及現樓貨尾盤急增至9,408伙，按年急升一倍；同期建築中仍未售出的新屋按季急增1.2萬伙，累積升至6.5萬伙的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度，新盤已出現供過於求。
踏入五月，發展商繼續積極推盤，初步估計本月最少有7個新盤，涉近2900伙出閘搶客，除了上述提到的SAVANNAH，還有6個新盤有機會推出市場，包括26個月樓花期的信置(00083)粉嶺囍逸，正待批售樓紙，項目提供296伙，主打中小型單位，發展商稱，爭取月內發售；新地元朗「PARK YOHO」峻巒1B期，提供499伙；長實地產(01113)3月煞停開售的君柏，本月有機會再出擊；以及中海外(00688)港人港地啟德一號等。

南昌站「限呎地」招牌，新地（0016）中標，傳媒大作文章，說甚麼比上一回流標的價格更低，說甚麼樓價將大跌20%……過去幾個月，我們不知見了多少次傳媒以大字標題說樓價將大跌的大新聞，而事實是甚麼？事實是最新的中原城市領先指數為99點，今年最高點是100點，一九九七年七月一日也是100點，一九九七年歷史最高點是101點。

香港傳媒的特點就是誇張，因此我們讀新聞千萬不能只讀標題，不妨細讀新聞的全部，舉個例子，有一天，某報章大字標題說太古城減價20%成交，一下子，你會以為以太古城樓價下跌20%，之後成交，實際上，成交價依然是市價，一點也沒有低於市價，所謂減價20%只不過是之前的叫價太離譜，之前的叫價比市價高了整整20%，所以沒有人有興趣還價。

地價樓價 無絕對關係

我研究香港房地產市場許多年，中原城市指數就是我發明的，這麼多年的經驗告訴我們，地價與樓價之間沒有絕對的關係，地產商低價取得土地，將來若市況不錯，絕對不會低價賣樓。相反的，地產商高價取得土地，將來市況不佳，也不可能高價賣樓，依然是低價拋售，除非地產商財力雄厚，在市道不佳時寧可收起來空買不賣，最佳例子是恒隆（0101）與港鐵（0066）合作的君臨天下，君臨天下入伙到及入伙時市道很差，恒隆決定收起來不賣，一直等到去年才推出市場。

因此，這次新地以平均4,500元的呎價取得南昌站不代表樓價將大跌，也不代表南昌站將來會賤價出售，我仍然信新地有能力將南昌站包裝成單身貴族的豪宅，服務式住宅然後以高價出售，因此，新地以低價取得南昌站的發展權實際上是利好新地這隻股票的訊息。

可包裝成豪宅出售

曾特首推出大量的所謂「限呎地」、「限量地」目的是向市民交代他每年建4萬個單位的住宅，但是，聰明的地產商自然有能力把「限呎地」、「限量地」轉化為大單位的豪宅，方法很簡單，那就是讓兩個單位之間的牆由非主力牆來分割，買樓者隨時可以買下兩個單位而自製大單位。過去許多年，新地包裝豪宅的能力的確相當強，最新的一個例子就是牛池灣的峻弦，牛池灣是一個不算高貴的地區，而新地仍然能以呎價超過萬元賣光這個樓盤。目前，新地在另一個也非高貴豪宅之地，將軍澳也將推出另一個包裝成豪宅的天晉，如果成功，我們的確應該對新地另眼相看，看新地將來如何將南昌站這限呎地變成豪宅出售，並為新地賺取大量的利潤。新鴻基南昌站上蓋項目1A 新盤資料

新鴻基南昌站上蓋項目佔地面積共497,297平方呎，當中樓面總面積2,608,763平方呎。
項目中的住宅面積為2,311,031平方呎， 商業面積為297,732平方呎。
整個項目分3期發展: 1A,1B及2期，單位總數合計3313伙。
單位座數為14座，當中 7座高層及 7座低層。
間隔由開放式至4房單位，消息指當中開放至兩房單位佔80%，適合單身人仕及小型家庭。

下季4盤排隊推 南昌站千伙盤矚目

香港文匯報訊（記者 張美婷）近期不少新盤推出，連尾貨盤亦有不錯的銷情，一手市場過去周六日在缺乏近來動輒千伙供應的情況下，雖較前周的829伙成交減少六成三，但兩日仍錄得共307伙成交，保持旺勢。曾言「月月有樓賣」的新地經已一馬當先，一個月內套逾百億元。新地副董事總經理雷霆昨日更稱，供應逾千伙的西鐵南昌站項目或在年尾推出。連同西半山、沙田及屯門項目，新地下季料有4盤推出，涉及近1,500伙單位，繼續長賣長有。

新地於上周六進行第四輪銷售的元朗Grand YOHO，全日已售出逾9成單位，套現約85億元，預計未來兩個月會以少批量發售餘下單位，亦不排除會保留少量單位作現樓發售。雷霆表示，Grand YOHO出售不足一個月已售出逾1,000伙單位，相信若連同系內幾個新盤如元朗映御、筲箕灣形薈等計算，新地在短短一個月內套現逾100億元。

Grand YOHO售逾千伙

相對於近期有大盤推售的發展商，新地回籠資金明顯領先。據粗略統計，中國海外的啟德1 號（I）次輪推售221伙，連同本月初首輪推售300伙，項目累售521伙，佔項總單位數545伙的96%，套現逾47億元；華懋將軍澳海翩同於前周六（10 日）次輪銷售再沽近260伙令項目累售近760伙、套現58億元。

雷霆續指，去年公司銷售成績良好，期望今年可以持續。公司於年尾可能推出系內大型新盤西鐵南昌站和西半山巴丙頓山，不過需要視乎預售樓花同意書獲批才可賣樓，當中南昌站連接地鐵，令申請程序更添複雜，故推售時間依然不能控制。他指，若項目未能於本年推出，將推遲至下年第一季，惟不會於新年檔期開賣。伙數較少的沙田新九肚發展區雲端和屯門珀御等項目，亦可能於第四季推出。

資料顯示，南昌站項目1A期多達1,014伙，珀御321伙、巴丙頓山79伙、雲端59伙。

新地代理總經理胡致遠補充，Grand YOHO以用家為主，佔整體逾7成，餘下佔比為長線投資者。項目以新界區居多，佔整體約7成，當中元朗、屯門和天水圍的買家佔有不少份額；九龍區佔2成，港島區佔1成。分層單位最高成交價約1,490萬元，而特色單位呎價逾2.5萬元，較早輪售出呎價逾2.4萬元為高。

喜築首批收票超額

麗展與市建局合作的馬頭角喜築，首批118伙，上周六以折實呎價1.53萬元推出首批價單。麗展高級副總裁潘銳民表示，項目已收約140票，即意味已錄超額認購，而參觀示範單位的情況理想，料今日公佈正式銷售安排，其後有機會加推單位。他續指，項目管理費為每呎3.2元，相對同區新盤屬低水。

另外，恒地北角尚譽將於明日（20日）首推30伙。有消息指，項目暫收200票，超額認購逾5.6倍，下周一截止登記。

<匯港通訊> 新鴻基地產(00016)全年多賺5.1%,兼增派息14.9%,期內物業銷售收益433.56億元,來自物業銷售的溢利為117.1億元,較去年同期多近60%,集團期內錄得破紀錄的合約銷售總額約407億元。

截至今年6月底,新地在本港土儲有4990萬平方呎,其中2090萬方呎是發展中物業,2900萬方呎為已落成投資物業,連同8月購入沙田住宅用地,集團在港的土儲增至5030萬方呎。此外,按地盤面積計算,集團在新界持有逾3000萬方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

新地指,其土儲足以應付5年以上的發展需要,在未來3個財政年度,每年落成的香港住宅總樓面面積逾300萬方呎,以中小型單位為主。第四季推售的項目分別是半山區巴丙頓山、九肚山雲端及屯門珀御;在明年上半年開售的包括南昌站發展項目1期、北角海璇1期及元朗「Park YOHO」2期。 (BC)